Wohnung vermieten – Was ist zu beachten? (13 Tipps)Es gibt viele verschiedene Gründe, warum man sich zum Kauf einer Immobilie entschließt. Beispielsweise kann man durch die Einnahmen der Monatsmiete den Kontostand oder langfristig gesehen die Mietpreis Rente aufbessern. Des Weiteren werden Immobilien oftmals vererbt, wodurch der Erbe automatisch zum Vermieter wird. Viele, die sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, tun dies mit der Absicht, sie zu vermieten. Insbesondere für Privateigentümer, die neu in der Vermietungsbranche sind, gibt es dabei einiges zu beachten. Show
Damit Sie nach der Erstvermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kein blaues Wunder erleben und mit zusätzlichen Kosten belastet werden, geben wir von vermietsicher.de Ihnen 13 Tipps, worauf Sie als Neu-Vermieter unbedingt achten sollten:
Auf folgende wichtige Punkte sollte man daher bei der Vorauswahl achten:
Kaufvertrag: Auch wenn es selbstverständlich erscheint: Achten Sie beim
Kaufvertrag unbedingt darauf, dass Sie alles gelesen und auch verstanden haben. Gibt es unklare Punkte, sollten diese in jedem Fall vor Unterschrift geklärt werden. Sicherheitshalber sollte der Vertrag auch durch einen Anwalt geprüft werden.
Tipp 3: Makler, ja oder nein?Das Engagieren eines Maklers hat seine Vor-und Nachteile. Er nimmt dem Immobilienbesitzer die Arbeit, einen geeigneten Mietinteressenten zu finden, ab. Diese Dienstleistung hat jedoch auch seinen Preis. Wird ein Makler engagiert gilt das Bestellerprinzip (Wohnungsvermittlungsgesetz §2 Absatz 1a). Das heißt, dass die Kosten beim Mieten und Vermieten von der Person übernommen werden, die den Immobilienmakler beauftragt. Nach Vermittlung der der Wohnung zahlt der Vermieter eine Maklerprovision, welche oftmals zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer beträgt. Die Maklerkosten können jedoch von der Steuer abgesetzt werden. Tipp 5: Der BesichtigungsterminDer nächste Schritt ist die Besichtigung der Wohnung. Bei sehr beliebten Mietmärkten können Sie mehreren Mietinteressenten gleichzeitig die Wohnung zeigen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass Massenbesichtigungen eher geringgehalten werden sollten. Aufeinander folgende Einzelbesichtigungen sind zwar zeitaufwändiger, allerdings können Sie sich hier einen besseren Eindruck von den Interessenten machen. Auch die Mietinteressenten selbst fühlen sich bei einer Einzelbesichtigung wohler. Kurze Notizen zu den Bewerbern nach der jeweiligen Besichtigung vereinfachen die Auswahl im Anschluss. Achten Sie darauf, die Wohnung in einem guten Zustand zu präsentieren. Das bedeutet, dass die Wohnung im besten Fall sauber und ohne große Schäden vorzufinden sein sollte. Folgende Dinge sollte Sie beim Aufsetzen des Mietvertrags beachten:
Tipp 8: Die WohnungsübergabeHaben Sie einen passenden Kandidaten für die Untervermietung der Wohnung gefunden, steht als nächstes die Wohnungsübergabe an. Zu diesem Zeitpunkt sollten Ihnen die Mietkaution, sowie die erste Monatsmiete des Mieters vorliegen. Besonders wichtig bei einer Wohnungsübergabe ist ein ausführliches Übergabeprotokoll, welches zum einen spätere Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vorbeugt sowie für die Abrechnung der Nebenkosten, die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser festhält. Rechte bei Mietausfall Bei Ausbleiben der Mietzahlungen sollten diese sofort mit Fristsetzung angemahnt werden. Stehen mehr als zwei Monatskaltmieten aus, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Wird die Miete weiterhin nicht gezahlt und verbleibt der Mieter trotz Kündigung weiter in der Wohnung, kann und sollte man eine Räumungsklage veranlassen. Vermieterpfandrecht Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis an den in die Mietsache eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht (§ 562 BGB). Dieses greift allerdings häufig nicht, da die in der Wohnung befindlichen Sachen oftmals unpfändbar sind. Das Pfandrecht kann nicht für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr sowie für künftige Entschädigungsforderungen geltend gemacht werden. Erhöhung der Miete 1. Mieterhöhung nach Vereinbarung ( 557 I, II BGB) Die Mieterhöhung nach Vereinbarung wird im Mietvertrag festgehalten.
2. Mieterhöhungen nach Gesetz (§ 557 III BGB) Der Vermieter hat das Recht, in folgenden Fällen die Miete ohne Vereinbarung im Mietvertrag zu erhöhen:
Grundsätzlich kann die jährliche Miete nach Modernisierungen um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Umlagefähige Nebenkosten:
Wichtig: Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, darf er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15). Kündigungsrecht des Vermieters Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind beschränkt. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt vor,
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Aussteller muss eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB). Der Vermieter hat des Weiteren die Gründe für die Kündigung aufzuführen. Dieser Hinweis ist in der Form frei und führt bei Fehlen nur zur Verlängerung der Widerspruchsfrist. Hausrecht In bestimmten Fällen, z. B. bei Modernisierungs- und Reparaturarbeiten, steht Ihnen für Besichtigungen aber weiterhin ein Zutrittsrecht zu. Auch für Besichtigungen durch Nachmieter oder Kaufinteressenten können Sie nach Absprache mit dem Mieter Zutritt verlangen. Die Rechte des Mieters sehen vor, dass der Termin mindestens einen Tag vorher mit ihm abgesprochen werden muss. Lärm und Ruhezeiten Das Spielen von Instrumenten lässt sich oft nicht auf Zimmerlautstärke beschränken. Gerichte räumen hier in der Regel eine Spielzeit von zwei Stunden pro Tag ein. Diese müssen aber außerhalb der Nacht und der Ruhezeiten liegen. Eine im
Mietrecht festgeschriebene Erlaubnis für lautstarkes Feiern gibt es nicht. Die oft herangezogene Regel, wonach einmal im Monat gefeiert werden darf, existiert nicht. Es sollte hier eine individuelle Einigung mit den Nachbarn gefunden werden, mit der alle zufrieden sind. Baden oder Duschen kann auch zur Nachtzeit nicht verboten werden. Umbauten/Einrichtung/Wände Bauliche Veränderungen wie z. B. Wanddurchbrüche und Veränderungen der Elektro- oder Sanitärinstallationen bedürfen immer der Erlaubnis des Vermieters. Einzug von Familie und Freunden Instandhaltung Tipp 11: Absicherung der ImmobilieEine Grundabsicherung Ihrer Immobilie erfolgt aktuell wahrscheinlich über eine Mietkaution in bar, welche der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses bei Ihnen hinterlegt. Diese kann nach Beendigung des Mietvertrages verwendet werden, wenn der Mieter in der Wohnung verursachte Schäden nicht zahlt, Schönheitsreparaturen nicht durchführt oder die Miete nicht bezahlt hat. Es ist wichtig, sie im Mietvertrag inkl. der genauen Höhe aufzuführen und auf einem extra dafür vorgesehenen, vom Privatvermögen getrennten Konto anzulegen. Eine Alternative zur Mietkaution in bar (dazu zählt auch eine Überweisung) bietet die Mietkautionsbürgschaft, z.B. von kautionsfrei.de: Sie als Vermieter erhalten statt der Barkaution eine Bürgschaftsurkunde. Diese bietet den gleichen Schutz wie die herkömmliche Mietkaution in bar, mit dem Unterschied, dass eine Versicherung – in diesem Fall die R+V Versicherung – dafür bürgt. Einen Anbieter- und Kostenvergleich für Mietkautionsbürgschaften finden Sie unter mietkautionsberater.de. Auch diese Absicherung ist auf maximal drei Monatskaltmieten beschränkt. Das bei Mietnomaden meist notwendige Verfahren nach einer Räumungsklage kann sich allerdings sechs bis zwölf Monate hinziehen. Die in diesem Zeitraum anfallenden Mietausfälle plus eventuelle Sachschäden können, gerade bei einer finanzierten Immobilie, den Vermieter in ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Expertentipp Tipp 13: Immobilien managen und digital verwaltenDie Verwaltung von Immobilien kann eine Herausforderungen werden. Zu den wichtigsten Verwaltungsaufgaben gehören:
Die meisten Immobilienbesitzer machen ihre Verwaltung mit „Pen and Paper“, also analog, das bedeutet zahlreiche Ordner, viele Dokumente und unübersichtliche Berechnungstabellen, die im schlimmsten Fall nicht einmal gesetzeskonform abrechnen. Gerade neuen Vermietern
empfehlen wir, direkt mit einer digitalen Verwaltung zu starten. Erfolgreich vermietetHerzlichen Glückwunsch! Sie haben Ihre Immobilie erfolgreich vermietet. Sie haben Fragen? Melden Sie sich gerne bei uns. Wir helfen Ihnen gerne weiter.Telefon Rufen Sie uns kostenlos an und werden Sie Ihre Fragen los.
Senden Sie uns jederzeit eine E-Mail mit Ihrem Anliegen. Welche Kosten trägt man als Vermieter?Nebenkosten: Das müssen Vermieter wissen. Grundsteuer.. Aufzugskosten.. Wasserkosten.. Abwassergebühr für Schmutzwasser und Niederschlagswasser.. Müllabfuhr und Entsorgung von Sperrmüll.. Straßenreinigung inklusive Schneeräumung.. Gebäudereinigung.. Gartenpflege und Pflege von Allgemeinflächen.. Was verlangt man als Vermieter?Dazu gehören z.B. die Vorlage einer Schufa-Auskunft, Selbstauskunft, Gehaltsnachweisen oder einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Steht der Berwerber schließlich fest, darf der Vermieter die für den Mietvertrag notwendigen Informationen verlangen, wie z.B. die Bankverbindung oder die Vorlage einer Bürgschaft.
Was bleibt von 1000 Euro Mieteinnahmen?1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer – Freibetrag nutzen
Das heißt, bis zu der Grenze des Freibetrags bleiben die Einnahmen aus einer Vermietung oder Verpachtung steuerfrei. 2021 lag der Grundfreibetrag bis 9744 Euro im Jahr. 2022 liegt der Freibetrag bei 9984 Euro.
Wie viel kann ich als Vermieter verlangen?Wie viel Kaution darf der Vermieter beim Einzug verlangen? Bei Wohnraum maximal drei Monatsmieten. Nebenkostenvorauszahlungen bleiben allerdings unberücksichtigt. Übrigens: Eine Mietkaution muss nicht automatisch gezahlt werden.
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