Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes sind fast 50% aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft (Stand 11/2018). Mieter sollten deshalb genau hinsehen, die Abrechnungen selbst noch einmal überprüfen und bei Fehlern Widerspruch einlegen und eine Berichtigung fordern. Show
Inhaltsverzeichnis
Betriebs- und Nebenkostenabrechnung vom VermieterEinmal jährlich und zwar meist im letzten Viertel des Folgejahres, flattert die Betriebskostenabrechnung des Vermieters ins Haus. Wer Glück hat, erhält eine Rückzahlung für zuviel gezahlte Nebenkosten, allzu oft steht jedoch eine Nachzahlung an. In der Abrechnung dürfen nur umlagefähige Betriebsosten aufgeführt werden, das sind in der Regel:
Nicht in die Betriebskostenabrechnung einfließen dürfen Verwaltungskosten, Steuerberatungskosten, Kosten für die Geschäftsführung (der Hausverwaltung) sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. (Quelle: Betriebskostenverordnung (BetrKV) Achtung: Nebenkosten kann der Vermieter nur dann auf Sie als Mieter umlegen, wenn diese im Mietvertrag auch vereinbart wurden. Eine weitere Vermieterpflicht: Die Abrechnung muss so schlüssig und verständlich sein, dass auch ein Laie sie nachvollziehen kann. So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung!Wird die Betriebskostenabrechnung zugestellt, sollten Sie – unabhängig davon, ob eine Erstattung oder Nachzahlung vorliegt – besonders folgende Punkte prüfen: Kommt die Nebenkostenabrechnung pünktlich?Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung der Nebenkosten spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zuzusenden. Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum 2018 muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung spätestens am 31.12.2019 beim Mieter vorlegen. Spätere Nebenkostenabrechnungen außerhalb der Frist sind in der Regel unwirksam und Sie müssen die Nachforderungen nicht bezahlen. Steht Ihnen allerdings eine Rückzahlung (Erstattung der Nebenkosten) zu, können Sie diese auch dann noch einfordern. Stimmt der Abrechnungszeitraum?Der Abrechnungszeitraum muss 12 Monate umfassen, nur dann ist die Betriebskostenabrechnung gültig (BGB §556, Abs. 3). Werden längere Zeiträume abgerechnet, stellt dies einen Formfehler dar, der Mieter muss nicht bezahlen. Kürzere Abrechnungszeiträume sind möglich, wenn nach Kalenderjahr abgerechnet wird und der Mieter erst im Laufe des abgerechneten Jahres eingezogen ist. Prüfung der abgerechneten PostenPrüfen Sie, ob alle abgerechneten Nebenkosten auch vertraglich vereinbart wurden. Meist steht im Mietvertrag, dass sämtliche Betriebskosten anteilig zu tragen sind, dann gelten alle Kosten, die auch in der Betriebskostenverordnung aufgelistet und umlagefähig sind. Sonstige Betriebskosten müssen einzeln aufgeführt werden. Ist dies nicht der Fall, können Sie diesen Posten streichen und müssen ihn nicht bezahlen. Tipp: Unschlüssige bzw. unverständliche Posten oder Posten mit unverständlichen Angaben sind in den meisten Fällen ungültig und müssen nicht bezahlt werden. Nach einem Urteil des BGH (VIII ZR 84/07) gilt dazu auch die Angabe: „Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monat Fehler in der Nebenkostenabrechnung?Die Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter so nachvollziehbar sein, dass er die einzelnen Posten auf ihre Richtigkeit prüfen kann. Jede Position muss deshalb folgende Punkte enthalten:
Wird ein Umlageschlüssel angegeben, muss auch dieser im Mietvertrag vereinbart sein. Ist dies nicht der Fall, ist die Wohnfläche die Berechnungsgrundlage für den Mieteranteil. Heizkostenabrechnung prüfenBei der Berechnung der Heizkosten macht der Gesetzgeber Vorgaben zur Kostenverteilung. Mindestens 50 und höchstens 70% der angefallenen Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Geht der Vermieter hier anders vor, darf der Mieter die Heizkostenabrechnung nach § 12 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) um 15 % kürzen. Künstlich überhöhte Nebenkosten?Die Höhe der abgerechneten Nebenkosten muss nicht nur richtig, sondern auch wirtschaftlich sein. Sie dürfen prüfen, ob die Kosten unverhältnismäßig hoch sind. Dies müssen Sie allerdings auch belegen können. Bei Hausmeisterdiensten, Winterdienst oder Gartenpflege können Sie Kostenvorschläge von weiteren Betrieben einholen und diese mit den angegebenen Kosten in der Abrechnung vergleichen. Belege einsehenHaben Sie Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung, können Sie vom Vermieter die Einsicht in die Belege fordern. Kopien dürfen allerdings in der Regel nicht verlangt werden, außer die Umstände erfordern es (wie zum Beispiel eine große räumliche Trennung zwischen Mieter und Vermieter). Die Kosten für die Kopien trägt der Mieter. Prüfen Sie nicht nur die Höhe der Beträge, sondern auch die Gültigkeit der Belege. Sie müssen zum Abrechnungszeitraum passen, also auch aus diesem Jahr stammen. Mögliche Formfehler in der NebenkostenabrechnungEine Nebenkostenabrechnung muss nicht nur inhaltlich, sondern auch formal richtig sein. Sie können die Abrechnung zurückweisen, wenn folgende Fehler vorliegen:
Widersprechen Sie der Abrechnung aufgrund von Formfehlern, hat der Vermieter 12 Monate Zeit, diese zu berichtigen. Anschließend verjährt sein Anspruch auf Bezahlung. Widerspruch erheben – Fristen beachten!Nach Erhalt haben Sie vier Wochen Zeit, Ihre Abrechnung zu prüfen. Dazu können Sie vom Vermieter die Einsicht in sämtliche Abrechnungsunterlagen fordern (Belegeinsicht Nebenkostenabrechnung). Dies können Sie selbst oder mit Unterstützung durch einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht tun. Entdecken Sie Fehler in Ihrer Betriebskostenabrechnung, können Sie dagegen schriftlich Einspruch erheben. Frist für WiderspruchDie Frist für den Widerspruch beträgt 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung, Einwände sind aber auch dann noch möglich, wenn Sie die Nachzahlung bereits bezahlt haben. Im ersten Schritt sollte der Vermieter schriftlich über Ihre Einwände informiert und um Stellungnahme gebeten werden. Wenn der Vermieter Ihr Schreiben ignoriert, sollten Sie sich professionelle Hilfe holen, auch hier sind Mietervereine oder Mietrechtsanwälte die richtigen Ansprechpartner. Der Widerspruch gegen die Nachforderung entbindet allerdings nicht von der Einhaltung der Zahlungsfrist. Um hier innerhalb der Frist zu bleiben, haben Mieter zwei Möglichkeiten:
Der Vermieter hat nach einem Widerspruch das Recht auf Nachbesserung, die maximale Frist für eine korrigierte Nebenkostenabrechnung beträgt 12 Monate. Was kann ich tun wenn die Nebenkostenabrechnung zu hoch ist?Ist die Nebenkostenabrechnung zu hoch oder haben Mieter berechtigte Zweifel an der Richtigkeit der Aufstellung, dann können sie direkt Widerspruch einlegen oder eine Erklärung des Vermieters beziehungsweise eine Einsicht in die Rechnungen verlangen.
Wie lange kann man eine falsche Nebenkostenabrechnung anfechten?Mieter haben 12 Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, Widerspruch dagegen einzulegen. Diese Frist gilt auch dann, wenn der Mieter eine Nachzahlungsforderung bereits beglichen hat. Der BGH urteilte: Das Leisten der Nachzahlung kommt nicht einem Anerkenntnis der Forderung gleich.
Kann man eine Nebenkostenabrechnung anfechten?Regel: Einhaltung der Widerspruchsfrist.
Unabhängig von den 30 Tagen der Zahlungsfrist bei einer Nachforderung hat der Mieter 12 Monate Zeit nach Eingang der Nebenkostenabrechnung, Einspruch einzulegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Lässt er die Frist verstreichen, kann er die Abrechnung nicht mehr anfechten (Ausschlussfrist).
Wie widerspreche ich einer Nebenkostenabrechnung?Ein Widerspruch muss immer schriftlich erfolgen und innerhalb von 12 Monaten geschehen. Der Widerspruch sollte per Einschreiben (mit Rückschein) an den Vermieter gehen. So kann im Streitfall nachgewiesen werden, dass er den Widerspruch wirklich erhalten hat.
|
Was tun wenn die nebenkostenabrechnung nicht stimmt
zusammenhängende Posts
Urheberrechte © © 2024 de.ketajaman Inc.
