Wann kann man eine Mieterhöhung ablehnen?

Mieter müssen oft mit jedem Euro rechnen. Miete und Mietnebenkosten fressen immer tiefere Löcher in die Haushaltskasse. Auf der anderen Seite erwarten Vermieter eine angemessene Rendite für ihre Investitionen. Flattert dem Mieter dann ein Mieterhöhungsschreiben des Vermieters ins Haus, steigt der Blutdruck.

Wer als Mieter jetzt den Kopf in den Sand steckt, handelt nicht sachgerecht. Der Mieter muss reagieren, – irgendwie! Legt der Mieter das Mieterhöhungsschreiben achtlos zur Seite und reagiert nicht, zwingt er den Vermieter zum nächsten Schritt. Und dann kann es für den Mieter richtig teuer werden.

Also: Mieter sollten jetzt genau wissen, was zu tun ist. Wir erklären, welche Möglichkeiten Mieter haben, wenn Sie einer Mieterhöhung nicht zustimmen wollen und welche Risiken drohen.

Inhalt: Mieterhöhung nicht zustimmen

1. Mieter darf den Rechtsanspruch des Vermieters auf Mieterhöhung nicht ignorieren
2. Unbegründete Zustimmungsverweigerung wird teuer
3. Mieter hat Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen
4. Alternativen: Sonderkündigungsrecht oder Zahlung der erhöhten Miete
5. Nach Ablauf der Überlegungsfrist droht Klage
6. Teilweise Zustimmung führt dennoch vor Gericht
7. Mieterhöhungsbetrag bestimmt Streitwert

1. Mieter darf den Rechtsanspruch des Vermieters auf Mieterhöhung nicht ignorieren

Das Gesetz versucht einen Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter zu bewerkstelligen. Nach § 558 BGB hat der Vermieter gegen den Mieter einen Rechtsanspruch auf Erhöhung der Miete. Dieser Rechtsanspruch kann sich mithin daraus ergeben, dass die Parteien mietvertraglich eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart haben.

Fehlen diesbezügliche Regelungen, kann der Vermieter die bestehende Miete im laufenden Mietverhältnis bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dazu muss er allerdings die gesetzlichen Voraussetzungen beachten. Diese bestehen darin, dass er beweisen muss, dass die Mieterhöhung unter Verweis auf einen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen innerhalb der Gemeinde oder ein Sachverständigengutachten den ortsüblichen Mieten in derselben Gemeinde entspricht.

2. Unbegründete Zustimmungsverweigerung wird teuer

All diese Voraussetzungen werden, wenn sie der Mieter nachvollziehbar bestreitet, in einem Gerichtsverfahren überprüft. Ein Prozess vor Gericht muss aber nicht unbedingt sein. Wird der Mieter nämlich verurteilt, die Mieterhöhung zu akzeptieren, muss er nicht nur die höhere Miete zahlen, sondern auch die teils erheblichen Verfahrenskosten übernehmen. Also ist es unabdingbar günstiger, nach Erhalt eines Mieterhöhungsschreibens zu reagieren.&lt;p&gt;&lt;/p&gt;&lt;p&gt;Allenfalls dann, wenn die Mieterhöhung offensichtlich formell fehlerhaft ist oder den Rahmen sprengt, sollte es der Mieter auf ein Gerichtsverfahren ankommen lassen.&lt;/p&gt;&lt;h2 id="3-Mieter-hat-Zeit-die-Mieterhoehung-zu-pruefen"&gt;3. Mieter hat Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen&lt;/h2&gt;&lt;p&gt;Das Gesetz gewährt dem Mieter eine &lt;b&gt;Überlegungsfrist&lt;/b&gt;. Sie beginnt in dem Monat, in dem der Mieter das Mieterhöhungsschreiben erhält und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. In dieser Zeit sollte der Mieter das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters inhaltlich prüfen, überprüfen oder sich beraten lassen.&lt;/p&gt;&lt;p&gt;Auf der Grundlage des Ergebnisses dieser Prüfung muss sich der Mieter &lt;b&gt;entscheiden, ob &lt;/b&gt;er seine Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt. Die Zustimmung muss er erteilen, wenn die Mieterhöhung begründet ist. Ist sie begründet, hat der Vermieter einen Rechtsanspruch auf die Zustimmung des Mieters! Das darf einfach nicht ignoriert werden. Es steht so im Gesetz.&lt;/p&gt;&lt;h2 id="4-Alternativen-Sonderkuendigungsrecht-oder-Zahlung-der-erhoehten-Miete"&gt;4. Alternativen: Zahlung der erhöhten Miete oder Sonderkündigungsrecht&lt;/h2&gt;&lt;p&gt;Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsschreiben vorbehaltslos zu oder einigen sich die Parteien, ist mit der &lt;a target="_blank" title="Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung, inkl. Muster" href="https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-zustimmungserklaerung/"&gt;Zustimmung zur Mieterhöhung&lt;/a&gt; die Angelegenheit erledigt und der Mieter muss ab dem dritten Monat die erhöhte Miete bezahlen.&lt;/p&gt;&lt;p&gt;Will der Mieter die begründete Mieterhöhung dennoch nicht akzeptieren, kann er alternativ ein &lt;a target="_blank" href="https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/sonderkuendigungsrecht/"&gt;gesetzliches Kündigungsrecht in Anspruch nehmen (Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB)&lt;/a&gt; und das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist beenden (§ 561 BGB). Eine Zustimmung unter &lt;b&gt;Vorbehalt&lt;/b&gt; oder in Verbindung mit irgendwelchen &lt;b&gt;Bedingungen&lt;/b&gt; ist nicht statthaft.&lt;/p&gt;&lt;h2 id="5-Nach-Ablauf-der-Ueberlegungsfrist-droht-Klage"&gt;5. Nach Ablauf der Überlegungsfrist droht Klage&lt;/h2&gt;&lt;p&gt;&lt;/p&gt;&lt;div class="quads-location quads-ad3" id="quads-ad3" style="float:left;margin:5px 5px 5px 0"&gt; &lt;script type="text/javascript"&gt;google_ad_client = "ca-pub-8077153181006334"; /* Mietrecht.org - 336x280 Unten */ google_ad_width = 336; google_ad_height = 280; google_ad_format = "336x280_as"; google_ad_type = "text"; google_ad_channel = "5147123604"; google_color_border = "FFFFFF"; google_color_bg = "FFFFFF"; google_color_link = "6EAD0F"; google_color_text = "686868"; google_color_url = "6EAD0F"; <script>

Nach Ablauf der Überlegungsfrist kann der Vermieter sofort (Zustimmungs)Klage einreichen. Dazu hat der Vermieter wiederum drei Monate Zeit (Ausschlussfrist!). Diese Fristen lassen sich auch nicht einvernehmlich verlängern. Allerdings kann der Mieter versuchen, auch in diesem Zeitraum mit dem Vermieter über die Mieterhöhung zu verhandeln, vorausgesetzt, der Vermieter lässt sich darauf ein. Spätestens vor Ablauf der Dreimonatsfrist muss der Vermieter dann aber die Klage bei Gericht eingereicht haben.

Andernfalls kann der Vermieter seine Mieterhöhung nämlich nicht realisieren. Mit der Zustimmungklage vor Gericht kann der Vermieter beantragen, den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu verurteilen. Das gerichtliche Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters. Dann muss er die Mieterhöhung akzeptieren oder eben kündigen. Mieter müssen wissen, dass ihr Schweigen und ihre Nichtreaktion als Nichtzustimmung und damit als Ablehnung des Mieterhöhungsverlangens verstanden werden.

6. Teilweise Zustimmung führt dennoch vor Gericht

Auch wenn der Mieter mit der verlangten Mieterhöhung nur teilweise einverstanden ist, muss ihn der Vermieter verklagen, wenn er die Mieterhöhung in Bezug auf den restlichen Erhöhungsbetrag durchsetzen möchte.

Wird der Mieter rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt, kann ihn der Vermieter nach Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils kündigen, wenn der Mieter wegen der inzwischen aufgelaufenen Erhöhungsbeträge im Zahlungsrückstand ist.

7. Mieterhöhungsbetrag bestimmt Streitwert

Der Streitwert, nach dem die Gerichts- und Anwaltsgebühren berechnet werden, bemisst sich nach dem Jahresbetrag des Betrages, um den die Miete erhöht werden soll (z.B.: 50 € Mieterhöhung x 12 Monate = 600 € Streitwert). Bei einem Streitwert ab 601 € kann der Vermieter den Streit bis in die zweite Gerichtsinstanz austragen.

Über zwei Instanzen fallen bei Beteiligung von zwei Rechtsanwälten Kosten von insgesamt 1.475 € an. Diejenige Partei, die den Prozess verliert, zahlt diese Kosten. Einigt man sich vergleichsweise, werden die Kosten anteilig verteilt. Auf jeden Fall ist es so, dass ein Rechtsstreit erhebliche Kosten verursacht, die den Betrag der Mieterhöhung weit übersteigen.