Geht es auf den Winter zu, wird die Heizung manchmal zum Streitpunkt zwischen Vermietern und ihren Wohnungsmietern. Im Gegensatz zu Gasthermen, die nur eine Wohnung
beheizen, werden Zentralheizungen, welche ein ganzes Haus mit Wärme versorgen, in den Sommermonaten heruntergefahren oder sogar abgeschaltet. In welchem Zeitraum eine Heizung betriebsbereit sein muss, hat der Gesetzgeber nicht eindeutig geregelt, weshalb hier einiges an Konfliktpotenzial besteht. Einige Gerichtsurteile geben aber Aufschluss über die Pflichten von Vermietern. In unserem Blogartikel gehen wir der Frage nach: Ab wann müssen Vermieter die Heizungsanlage einschalten? Wann beginnt die Heizperiode? Da keine gesetzlichen Regelungen existieren, die den Zeitraum der Heizperiode näher bestimmen, mussten sich in der Vergangenheit die Gerichte mit diesem Thema befassen. Laut gängiger Rechtsprechung liegt diese Zeit zwischen Anfang Oktober und Ende April. Während der Heizsaison ist die Heizung betriebsbereit zu halten. Mietwohnungen und -häuser müssen in dieser Zeit auf 20 bis 22 Grad Celsius geheizt werden können. Kälteperioden
außerhalb der Heizsaison Das Wetter in Deutschland ist häufig unbeständig und auch außerhalb der oben genannten Zeiträume kann es kalt werden. Sinken die Temperaturen nur für einen Tag, müssen Vermieter das Heizungssystem nicht sofort wieder in Betrieb nehmen. Ist laut Wetterbericht allerdings mit Kälte über mehrere Tage zu rechnen, sollte die Heizungsanlage zur Verfügung stehen. Die Raumtemperatur darf auch außerhalb der Heizsaison niemals unter 18 Grad fallen. Tages-
und Nachtzeiträume Die Heizungsanlage ist während der Heizsaison im Zeitraum zwischen sechs Uhr morgens sowie 23 Uhr am Abend einsatzbereit zu halten. In der Nacht darf sie mit gedrosselter Leistung laufen. Auch hier ist eine minimale Raumtemperatur von 18 Grad zu beachten. Diese Grenze gilt außerdem für die Zeit außerhalb der Heizsaison. Ist mit besonders kühlen Tagen zu rechnen, muss die Heizung nachts betriebsbereit sein, unabhängig davon, welche Jahreszeit aktuell ist. Mietminderung
bei Heizungsausfall Der Ausfall einer Heizungsanlage kann teuer werden. Die Reparatur ist kostspielig und muss vom Vermieter getragen werden. Darüber hinaus haben Mieter das Recht, die Miete zu kürzen, wenn es in der Wohnung zu kalt ist. Ein Totalausfall der Heizung kann eine Mietminderung um bis zu 75 % rechtfertigen. Wird der Mangel nicht behoben, können Mieter sogar fristlos kündigen. Eine Heizungsanlage, die nicht genug Leistung bringt und dazu führt, dass die Temperaturen am
Tag unter 20 Grad Celsius sinken, erlaubt hingegen eine Mietminderung um bis zu 20 %. Voraussetzung ist allerdings immer, dass der Wohnungseigentümer vorher über den Mangel informiert wurde. Vermieter sollten eine Beschwerde daher dringend ernst nehmen und das Problem prüfen. Besteht eine Heizpflicht? Trotz der umfassenden Rechtsprechung existiert in Deutschland keine generelle Heizpflicht. Wer es gerne kühl hat, muss nicht zwangsläufig heizen. Allerdings soll eine Heizung nicht nur dafür sorgen, dass Mieter in den kalten Monaten nicht frieren. Kühlt eine Wohnung im Winter zu sehr aus oder wird nicht ausreichend gelüftet, besteht das Risiko, dass sich Schimmel oder Stockflecken bilden. Dies sind erhebliche Schäden an der Mietsache, weshalb Mieter auf eine angemessene Raumtemperatur achten müssen. Dessen war sich auch das Landgericht Hagen sicher und stufte die Kündigung eines Mieters, welcher sich aus Kostengründen weigerte zu heizen, als rechtmäßig ein. (Az: 10 S 163/07) Vermieter sollten daher schon aus eigenem Interesse dafür sorgen, dass die Heizung ordnungsgemäß funktioniert. Bleiben Sie auf dem Laufenden bei allen Themen aus der Vermieterwelt. Newsletter abonnieren  Viele Mieter fragen sich, ab wann die Heizung laufen und wie warm es in der Wohnung werden muss. An den bisherigen Regeln wird sich im Winter 2022/23 wegen der Gaskrise allerdings sehr wahrscheinlich Wesentliches ändern. Die Heizkosten bezahlt in einer Mietwohnung üblicherweise der Mieter. Sie werden jedoch über den Vermieter abgerechnet. Für Mieter ist es vorteilhaft, wenn beim Umgang mit der Heizung wirtschaftlich vernünftig gearbeitet wird. Allerdings passiert es auch, dass das Sparprogramm des Vermieters Mietern zu weit geht. Menschen haben nun einmal ganz unterschiedliche Wohlfühltemperaturen. Daher führen auch eine zu schwache Heizleistung oder eine zu starke Nachtabsenkung immer wieder zum Streit. 2022 ist nun alles anders: Durch die Gaskrise und die massiv gestiegenen Energiekosten ist Sparen angezeigt - denn sonst reichen die deutschen Energievorräte vielleicht nicht für den ganzen Winter. Daher haben einige große Vermieter bereits angekündigt, die Heizung herunterzudrehen. Auch politische Sparmaßnahmen stehen an. Obendrauf kommt noch die Umlage zur staatlichen Rettung des privaten Energieunternehmens Uniper. Wann muss der Vermieter grundsätzlich heizen?Vermieter sind nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, ihren Mietern eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen. Diese muss natürlich auch beheizbar sein. Die Heizung darf zwar in den Sommermonaten auch mal aus bleiben. Sobald es jedoch im Herbst kalt wird, muss sie laufen. Nach überwiegender Ansicht der Gerichte dauert die sogenannte Heizperiode etwa vom 1. Oktober bis zum 1. Mai. Nur richtet sich das Wetter nicht nach Terminplänen oder Kalendermonaten. Die Heizperiode ist daher nicht gesetzlich festgelegt. Auch gibt es keine gesetzlich festgelegten Mindesttemperaturen für Mietwohnungen. Oft werden Temperaturangaben aus DIN-Normen als Richtwerte verwendet. Diese beziehen sich jedoch eigentlich auf Arbeitsstellen. Für Mietwohnungen sind daher die Urteile der Gerichte maßgeblich. Diese sind nicht einheitlich. Man kann daraus jedoch einige Faustregeln ableiten: - Sinkt die Raumtemperatur in einer Wohnung tagsüber für mehr als ein paar Stunden unter 18 Grad und ist absehbar, dass das kalte Wetter anhält, muss der Vermieter die Heizung einschalten. Wie warm muss eine Wohnung normalerweise mindestens sein?Viele Gerichte haben entschieden, dass in einer Mietwohnung tagsüber eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius herrschen muss. Bei Nacht, also zwischen 23 Uhr und 6 Uhr, sind mindestens 18 Grad ausreichend. Manche Gerichte lassen hier 17 Grad gelten. Tiefere Temperaturen sind - zu normalen Zeiten - allerdings ein Sachmangel der Mietwohnung und können in der kalten Jahreszeit eine Mietminderung rechtfertigen. Zum Teil staffeln die Gerichte Heiztemperaturen nach unterschiedlichen Räumen. Einige Vermieter schreiben eine niedrigere Mindesttemperatur gleich in den Mietvertrag hinein. Nur: Solche Vereinbarungen sind regelmäßig unwirksam. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln von 2016 muss in einer Mietwohnung auch nachts eine Mindesttemperatur von 18 Grad herrschen. Hier war aufgrund einer Nachtabsenkung die Temperatur in der Mietwohnung morgens zwischen 8 und 9 Uhr auf 16 bis 17 Grad abgesunken. Aus Sicht des Gerichts lag hier ein Mangel der Mietwohnung vor, der durch den Vermieter abzustellen sei. Der Mieter sei zur Mietminderung berechtigt (Urteil vom 5.7.2016, Az. 205 C 36/16). Richtet sich die Temperatur nach der Mehrheit der Mieter?Nein: Die Mindesttemperatur ist keine Mehrheitsentscheidung. Zwar ist es schon denkbar, dass die Mehrheit der Mieter in einem Haus aus Gründen der Kostenersparnis 15 Grad Celsius in Kauf nehmen möchte. Nur steht ihnen diese Entscheidung nicht zu. Das einzelne Seniorenpaar muss sich deswegen keine Lungenentzündung holen. Welche Spielregeln gibt es für die Nachtabsenkung?Der Vermieter darf eine Nachtabsenkung vornehmen. Er muss nicht 24 Stunden am Tag eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad garantieren. Gerichtsurteilen zufolge reicht es aus, wenn diese Temperatur am Tag zwischen 6 Uhr und 23 Uhr erreicht wird. Bei Nacht darf der Vermieter die Heizung so weit herunterregeln, dass die Wohnungen mit 18° C beheizt werden können. Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln - auch beim Heizen. Allerdings ist er nicht zu einer Nachtabsenkung verpflichtet. Es ist ausreichend, wenn die Mieter selbst in ihren jeweiligen Wohnungen die Temperatur individuell einstellen können. Welche Nachteile hat eine zu starke Nachtabsenkung?Die Nachtabsenkung muss genau auf das Gebäude abgestimmt sein, etwa auf dessen Wärmedämmung. Denn: Je besser eine Wohnung gedämmt ist, desto weniger Feuchtigkeit entweicht nach draußen. In einer Wohnung entsteht Luftfeuchtigkeit über unseren Atem, über das Kochen, Duschen, Wäschewaschen und Zimmerpflanzen. Warme Luft nimmt Feuchtigkeit auf. Kühlt sie ab, gibt sie die Feuchtigkeit wieder an die Umgebung ab. Diese kondensiert und schlägt sich auf Fenstern, Wänden, Böden und Möbeln nieder. Wird die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten, kann die Raumluft keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen. Das heißt: Wird es nachts zu kalt, entsteht in der Wohnung zu viel Feuchtigkeit. Die Folge ist Schimmelbildung. Schimmelpilz kann nicht nur zu gesundheitlichen Problemen bei den Bewohnern führen, sondern auch die Bausubstanz erheblich schädigen. Seine fachmännische Beseitigung ist teuer. Die entsprechenden Temperaturgrenzen unterscheiden sich von Wohnung zu Wohnung. Bei unter 17 Grad nachts ist allerdings das Risiko deutlich erhöht, dass sich zu viel Feuchtigkeit niederschlägt und hinter Wandverkleidungen, Tapeten oder Schränken unbemerkt Schimmel entsteht. Einige Heizungsfachleute bezweifeln grundsätzlich den Sinn einer radikalen Nachtabsenkung. Häufig verbraucht die Heizung nämlich beim Wiederanfahren mehr Energie, um die ausgekühlte Wohnung wieder aufzuheizen, als die Nachtabsenkung eingespart hat. Gasmangel: Droht 2022 eine Absenkung der Mindesttemperaturen?Der russische Gaskonzern Gazprom hat seine Liefermengen an Deutschland durch die Pipeline Nord Stream 1 seit Mitte Juni deutlich heruntergefahren. Derzeit - Anfang August 2022 - sind die Gasspeicher zu knapp 70 Prozent gefüllt. Im November sollen es 95 Prozent sein - auch durch hohe LNG-Importe und unter der Voraussetzung, dass die russischen Lieferungen weiterlaufen und auch sonst nichts Unvorhergesehenes passiert. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat im Juni 2022 gefordert, bei einem Gasmangel die Mindesttemperaturen für Mietwohnungen per Gesetz herunterzusetzen. 18 Grad tagsüber und 16 Grad bei Nacht sollen nach Meinung des GdW die Untergrenze bilden. Ebenso hat sich der Präsident der Bundesnetzagentur, Klaus Müller, für eine Absenkung der Mindesttemperaturen ausgesprochen. Ob es wirklich dazu kommt, ist noch unklar. Bundesbauministerin Klara Geywitz hat sich bereits gegen das "gesetzlich verordnete Frieren" ausgesprochen. Geywitz wies darauf hin, dass alles unter 20 Grad gesundheitsschädlich sein könne. Auch Nachteile für die Bausubstanz seien zu befürchten. Kritik kam auch von der bundeseigenen Energieagentur dena: Der Vorschlag sei verbraucherfeindlich und schade der Akzeptanz der Energiewende. Einige große Wohnungsunternehmen - etwa Vonovia - haben bereits angekündigt, die Heiztemperaturen im Winter zu senken. Nachts soll die Temperatur in gasgeheizten Wohnungen auf 17 Grad gesenkt werden, tagsüber gibt es keine Veränderung. Damit bewegt sich Vonovia noch im Rahmen dessen, was zumindest einige Gerichte bisher für legal hielten. Mehr ist jedoch ohne weiteres nicht möglich - zumindest nicht ohne gesetzliche Absicherung. Wann darf der Mieter die Miete mindern?Wenn die Raumtemperaturen unter die genannten Werte sinken, liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor. Dann dürfen Mieter die Miete mindern. Allerdings sollten sie zunächst dem Vermieter den Missstand melden, damit dieser die Möglichkeit zur Abhilfe hat. Ohne eine solche Mängelmeldung erlischt das Recht auf Mietminderung. Auch kann der Mieter sich schadensersatzpflichtig machen, wenn es zu Folgeschäden kommt - zum Beispiel einem Frostschaden an Rohren nach einem Heizungsausfall. Mieter können nur bei erheblichen Mängeln die Miete mindern. Die niedrigen Temperaturen müssen daher von einer gewissen Dauer sein. Das Amtsgericht Potsdam gestand einer Mieterin, deren Wohnung tagsüber mehrere Tage lang jeweils über mehrere Stunden nur unter 20 Grad warm geworden war, eine Mietminderung von zehn Prozent zu (Urteil vom 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Das Landgericht Frankfurt a. M. hielt bei einer Wohnung, die sich trotz vertraglich vereinbarter 21 Grad nur bis 19 Grad aufheizen ließ, eine Mietminderung von 15 Prozent für gerechtfertigt (Urteil vom 24.3.2000, Az. 2/17 S 315/99). Wenn die Heizung bei kalten Temperaturen im Winter komplett ausfällt, ist eine Mietminderung um 100 Prozent im Bereich des Möglichen. Aber: Vor einer Mietminderung sollten sich Mieter gründlich darüber informieren, ob deren Höhe wirklich gerechtfertigt ist. Dazu gibt es sehr unterschiedliche Gerichtsentscheidungen. Eine zu hohe oder unbegründete Mietminderung führt dazu, dass sich ein Mietrückstand aufbaut. Erreicht dieser eine gewisse Höhe, darf der Vermieter fristlos kündigen. Haben Mieter eine gesetzliche Heizpflicht?Nein, eine gesetzliche Heizpflicht gibt es nicht. Allerdings sind Mieter aus dem Mietvertrag auch ohne ausdrückliche Erwähnung dazu verpflichtet, sorgsam mit ihrer Wohnung umzugehen und Schäden möglichst zu vermeiden. Deswegen müssen sie auch dafür sorgen, dass es in der Wohnung warm genug ist, um Frostschäden an Heizungs- und Wasserrohren und Schimmel zu verhindern. Wer also ständig nachts die Heizung ausschaltet und im Daunenschlafsack nächtigt, um Heizkosten zu sparen, darf sich nicht wundern, wenn er irgendwann die Schimmelsanierung seiner Wohnung zu bezahlen hat. Mieter können hier gegenüber ihrem Vermieter schadensersatzpflichtig sein. Schimmelvorsorge bedeutet auch ausreichendes Lüften - am besten mehrmaliges Stoßlüften am Tag mit ganz geöffneten Fenstern. Winter 2022: Was plant die Bundesregierung zur Energieeinsparung?Ende Juli 2022 hat Wirtschaftsminister Habeck einen neuen Plan zur Sicherung der Energieversorgung angekündigt. Bisher handelt es sich um Vorschläge, die noch ausdiskutiert werden müssen. Dazu gehört, dass Arbeitnehmer wieder mehr im Homeoffice arbeiten sollen - aber nicht gezwungenermaßen. So sollen Unternehmen geringere Heizkosten haben. Der Nachteil: Auch das Homeoffice muss geheizt werden, und wer länger zu Hause ist, verbraucht dort auch mehr Energie. Öffentliche Gebäude und Unternehmen sollen auf dem Verordnungsweg zur Einsparung von Heizenergie gezwungen werden. Allerdings bezieht sich dies in erster Linie auf Räume, die nicht dem dauerhaften Aufenthalt dienen - etwa Flure, Eingangsfoyers und Technikräume. Beabsichtigt sind auch Gespräche mit Arbeitgebern und Gewerkschaften über weitere Einsparungen bei Unternehmen. So ist angedacht, verstärkt über Weihnachten Betriebsferien durchzuführen. Auch in Wohnungen soll mehr Heizenergie und speziell Gas gespart werden. Eigentümer von Gasheizungen sollen gesetzlich dazu verpflichtet werden, einen sogenannten Heizungscheck durchzuführen, damit die Heizung korrekt funktioniert und optimal eingestellt ist. Eigentümern von Häusern mit Zentralheizung, insbesondere Mehrfamilienhäusern, könnte außerdem auferlegt werden, einen hydraulischen Abgleich zur optimalen Verteilung des Heizwassers durchzuführen. Zusätzlich ist eine neue Pflicht zum Austausch ungesteuerter, uneffizienter Heizungspumpen angedacht. Soweit Mietverträge vorsehen, dass Mieter ihre Wohnung auf eine bestimmte Mindesttemperatur heizen müssen, soll diese Pflicht per Gesetz für die nächsten zwei Jahre aufgehoben werden. Allerdings: Solche Vereinbarungen sind eher unüblich. Verboten werden soll es, private Swimming-Pools im Winter mit Gas zu beheizen. Allerdings möchte der Wirtschaftsminister auf polizeiliche Kontrollen der Pools seiner Bürger verzichten. Praxistipp zum Heizen in der MietwohnungWelche Einsparungen wirklich im Winter auf uns zukommen, bleibt abzuwarten. Bei einem Streit zwischen Mieter und Vermieter um das Thema Heizung oder Raumtemperatur kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht beraten und Sie vor Gericht vertreten. (Ma) Sie benötigen Hilfe bei Ihrer Suche nach dem richtigen Anwalt? Dann schreiben Sie uns über unser Kontaktformular. Wir helfen Ihnen kostenlos und unverbindlich. Wann muss die Heizung eingeschaltet werden?Der Vermieter muss die Heizung einschalten, wenn die Außentemperaturen unter 16 Grad liegen bzw. länger als 2 Tage unter 18 Grad. Eine Verletzung dieser Pflicht über mehr als 30 Tage gilt als Gesundheitsgefährdung.
Bei welcher Temperatur Heizung an?
Bei welcher Außentemperatur muss geheizt werden?Heizen auch außerhalb der Heizsaison
Fallen die Außentemperaturen unter 16 Grad Celsius oder bleiben die Temperaturen in der Wohnung unter 18 Grad Celsius an mindestens zwei aufeinanderfolgenden Tagen, hat der Mieter Anspruch auf eine funktionierende Heizung.
Wann muss die Heizung morgens angehen?So hat beispielsweise das Landgericht Berlin bereits 1998 entschieden, dass in der Zeit zwischen 06:00 und 23:00 Uhr in der Wohnung mindestens eine Temperatur von 20 Grad Celsius möglich sein muss (LG Berlin, 26.05.1998, Az.: 64 S 266/97). Die Urteile folgen hier den Festlegungen der Norm DIN 4701.
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Ab wann muss die heizung an sein
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