Wie hoch ist der aktuelle Sollzinssatz?

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Bauzinsen haben sich deutlich verteuert – derzeit bewegen sie sich meist zwischen 3,5 und 4,0 Prozent effektiv.
• Langfristige Prognosen differieren: Einige sagen einen weiteren Anstieg bis ins nächste Jahr hinein voraus. Andere gehen nunmehr davon aus, dass sie vorerst auf dem aktuellen Niveau verharren.
  
• Da außer den Zinsen auch die Preise für Immobilien deutlich gestiegen sind, ist ein Haus- oder Wohnungskauf derzeit für viele Menschen nicht einfach zu entscheiden.

Zinsen haben sich seit Jahresbeginn fast vervierfacht

Seit Anfang 2022 sind die Baufinanzierungszinsen im Schnitt um 2,5 bis 3,0 Prozentpunkte gestiegen. Sie betragen derzeit je nach Höhe des Kreditrahmens und des eingebrachten Eigenkapitals - mit einzelnen Ausreißern in beide Richtungen - im Durchschnitt 3,5 bis 4,0 Prozent effektiv. Der Zuwachs ist weitgehend unabhängig von der Laufzeit der Kredite beziehungsweise ihrer Zinsbindungsfrist. Allein im November 2022 verteuerten sich die Zinsen für Immobilienkredite um rund 0,5 Prozentpunkte.

Krieg, Inflation und Kapitalpuffer beeinflussen Entwicklung der aktuellen Bauzinsen

Auslöser der Zinswende ist die stark zunehmende Inflationsrate. Einer der am meisten genannten Gründe für den massiven Anstieg der Preise – vor allem für Energie – ist der anhaltende Krieg Russlands gegen die Ukraine. Eingesetzt hatte der Preisanstieg aber bereits im vorigen Jahr während der Corona-Pandemie, ausgelöst durch die damit verbundenen Kostensteigerungen bei Materialien und Lebensmitteln. Im November 2022 lag die Teuerungsrate in Deutschland bei 10,0 Prozent. Das ist weit über dem Zielwert der Europäischen Zentralbank (EZB) von 2,0 Prozent.

Zugleich steht das allgemein steigende Zinsniveau in Deutschland und der gesamten Eurozone hinter den deutlichen Steigerungen bei den Bauzinsen. So ist die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen auf bis zu 2,0 Prozent geklettert, nachdem die Papiere zu Jahresbeginn noch mit knapp minus 0,2 Prozent rentierten. Damit steigen für Banken die Kosten, zu denen sie sich refinanzieren. Ihre Mehrkosten geben sie durch höhere Bauzinsen an die Verbraucherinnen und Verbraucher weiter.

Zinsprognose: Auf- oder seitwärts

Einige Prognosen sagen voraus, dass die Bauzinsen langfristig steigen werden – zumindest bis ins kommende Jahr hinein. Denn Vorgaben der Finanzaufsicht könnten Kredite für Immobilienkäufer weiter verteuern: Sie verpflichtet Banken und Sparkassen, für Immobilienkredite zusätzliche Kapitalpuffer anzulegen.

Als Begründung dafür verweist die Bafin auf eine drohende Überhitzung des Immobilienmarktes – und die damit wachsenden Risiken bei Immobilienkrediten. Das bedeutet höhere Kosten für Finanzinstitute. Sie führen wiederum früher oder später dazu, dass die Institute diese auf ihre Kreditkundschaft umlegen, wenn auch nur begrenzt.

Es gibt nun aber auch Prognosen, die davon ausgehen, dass die Immobilienzinsen auf dem aktuellen Niveau  verharren werden. Die jüngsten deutlichen Leitzinsanhebungen der Europäischen Zentralbank (EZB) seien mittlerweile im Baugeld berücksichtigt. Außerdem bremsten die aktuell schwierigen Konjunkturaussichten einen weiteren Anstieg ab.

Bauzinsen: Nicht nur neue Kredite betroffen

Problematisch für die Immobilienfinanzierung ist aber nicht nur der Zinsanstieg: Der durchschnittliche aktuelle Hypothekenzins befindet sich auf dem Niveau des Jahres 2013. Aber damals war der Kauf weitaus erschwinglicher, da die Preise für Immobilien deutlich niedriger lagen.

Seit Jahren steigen die Preise für Bestandsimmobilien, also existierende Wohnungen und Häuser, ebenso wie für Neubauten. Derzeit ist zwar ein leichter Rückgang zu verzeichnen, der ist aber vorerst offentsichtlich nur vorübergehend. Darüber hinaus haben die Kosten für Handwerker und Material in den vergangenen Jahren zugelegt. Und angesichts der anhaltenden Inflation ist davon auszugehen, dass die Preise in allen Bereichen in den kommenden Monaten weiter steigen werden.

Aber: Nicht nur neue Immobilienkredite sind von der Zinswende betroffen. Wer bereits ein Haus abbezahlt und bald eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte sich mit Blick auf den weiteren Anstieg überlegen, ob er nicht jetzt schon umschuldet.

Mit einer Umschuldung, also Ablösung des laufenden Kredits durch einen neuen, werden die Kostensteigerungen kalkulierbar. Allerdings verlangen die Kreditinstitute dann in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zudem sind Sparkassen und Banken nicht verpflichtet, laufende Kreditverträge abzulösen.

Alternative: Forward-Darlehen

Eine andere Möglichkeit, um nicht in der Zinsfalle zu landen, sind sogenannte Forward-Darlehen . Für ein solches Darlehen werden die Zinssätze beim Abschluss festgeschrieben, die Darlehenssumme wird aber erst ausbezahlt, wenn der bisherige Vertrag regulär ausläuft.

Dafür lassen sich die Kreditinstitute zwar einen Aufschlag zahlen. Doch die Forward-Aufschläge haben bislang noch nicht auf die Zinsentwicklung reagiert und liegen derzeit bei durchschnittlich 0,01 Prozent pro Monat. Damit sind die Zusatzkosten gering – vor allem geringer als der Zinsanstieg, der in den nächsten Monaten zu erwarten ist.

Forward-Darlehen schaffen Planungssicherheit. Denn viele Kreditinstitute gewähren Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt. Der fällige Aufschlag ist trotz der gestiegenen Zinsen weiterhin überschaubar. Daher empfiehlt es sich für viele Eigentümerinnen und Eigentümer, sich schon jetzt bei Kreditinstituten umzuschauen und nicht nur auf das Verlängerungsangebot der aktuellen Bank zu vertrauen. Ein Wechsel erspart möglicherweise Tausende Euro.

Bauzinsen, Prognosen, beste Konditionen: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Einen Anstieg der Bauzinsen hatten viele Expertinnen und Experten erwartet, aber nicht so schnell. Gründe sind neben der Zinswende der Notenbanken das allgemein steigende Zinsniveau an den Kapitalmärkten. Hatten die Papiere bis vor einigen Monaten noch bei knapp minus 0,2 Prozent rentiert, so ist die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen auf bis zu 2,0 Prozent geklettert. Ihre höheren Kosten bei der Refinanzierung geben Kreditinstitute durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter.

Vielen Expertenprognosen zufolge ist ein Ende des Aufwärtstrends erst einmal nicht in Sicht. Andere sagen eine Seitwärtsbewegung voraus - also das Verharren auf dem aktuellen Niveau. Durch die Anhebung des Leitzinses durch die EZB steigen die Hypothekenzinsen sogar noch stärker. Es kann also ratsam sein, sich die aktuell besten Konditionen zu sichern.

Die aktuellen Bauzinsen für eine Standardfinanzierung liegen Ende November 2022 je nach Höhe des eingebrachten Eigenkapitals und der Vertragslaufzeit im Durchschnitt bei 3,5 bis 4,0 Prozent effektivem Jahreszins. Es gibt vereinzelte Angebote, die sich auch unter- bzw. oberhalb dieser Spanne bewegen.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind im bisherigen Verlauf des Jahres 2022 sehr schnell gestiegen: Mit einem Plus von cirka 2,5 bis 3,0 Prozentpunkten kosten Darlehen aktuell ungefähr mehr als viermal so viel als noch Ende 2021. Im November 2022 haben sich Immobilienkredite um rund 0,5 Prozentpunkte verteuert.

Die Beantwortung dieser Frage ist sehr stark von der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation jeder Einzelperson und von der zu finanzierenden Immobilie abhängig. Sicherlich kann es sinnvoll sein, die aktuell besten Konditionen zu nutzen. Aber um eine fundierte Entscheidung zu treffen, empfiehlt sich eine Beratung bei den Immobilienexpertinnen beziehungsweise -experten Ihrer Sparkasse oder Bank.

Kreditnehmerinnen und -nehmer haben vor allem zwei Möglichkeiten: Wenn es der bestehende Vertrag ermöglicht, können sie umschulden. Oder sie sichern sich bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die aktuell geltenden Zinsen mit einem sogenannten Forward-Darlehen. Viele Kreditinstitute gewähren dies bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt.

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