Was verursacht Schimmel in der Wohnung?

Bei Schimmel in der Wohnung gilt: Betroffene sollten umgehend handeln, um Folgeschäden und Gesundheitsprobleme zu vermeiden. Was Mieter und Eigentümer gegen Schimmel tun können und wer für den Schaden letztlich zahlt.

Schimmelpilzsporen sind überall: Ob sie sich in einer Wohnung ausbreiten und einen Schaden anrichten können, hängt allerdings von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Schimmelpilze brauchen nicht nur Nährstoffe – die sie in jeder Wohnung reichlich finden – sondern auch Feuchtigkeit. Ist beides gegeben, kann sich Schimmel ausbreiten.

Das Wichtigste in Kürze:

• Nicht alle Schimmelpilzarten sind gesundheitsgefährdend. Doch das sollte im Zweifel abgeklärt werden.
• Schimmel sollte nicht nur oberflächlich entfernt werden. Vielmehr muss sämtliches betroffenes Material entfernt werden.
• Ursachen für Schimmel können unter anderem sein: hohe Luftfeuchtigkeit, Wasseraustritt, bauliche Mängel.
• Bei Mietwohnungen haftet der Mieter nur, wenn er selbst ursächlich für den Schimmelbefall verantwortlich ist.
• Bei Eigentumswohnungen hängt die Haftungsfrage davon ab, ob der Schimmel Gemeinschafts- oder Sondereigentum betrifft.

Gesundheitliche Aspekte: Wann Schimmel gefährlich ist

Die Wissenschaft kennt über 100.000 unterschiedliche Schimmelpilzarten, manche davon sind ungefährlich – man denke nur an französischen Weichkäse –, andere hingegen hochgradig gesundheitsgefährdend.

Das trifft auf viele der verbreiteten Schwarz-, Rot- oder Grünschimmelarten zu, die sich bevorzugt an Wänden und Decken ausbreiten. Es gibt auch Schimmelarten, bei denen ein Befall für die Bewohner nicht erkennbar ist, sie können nur durch Raumluftanalysen und Materialproben nachgewiesen werden.

Grenzwerte, wie viele Schimmelsporen in der Luft sein dürfen, gibt es nicht. Wird Schimmelbefall entdeckt, gilt das Vorsorgeprinzip: Auch kleinere Schimmelschäden sollten sicherheitshalber schnell fachgerecht beseitigt werden.

Was an Schimmel gefährlich ist

Schimmelpilze gibt es überall, wenn auch in geringen Konzentrationen. Ein Pilz besteht aus einem Myzel, einem fadenförmigen Geflecht, sowie den Sporen. Werden letztere eingeatmet, können sie gesundheitliche Probleme verursachen.

Schimmel entfernen: Wie man vorgehen sollte

Egal, ob es sich um einen kleineren oder größeren Schimmelbefall handelt: zunächst gilt es, Ursachenforschung zu betreiben. Denn den Schimmel zum Beispiel nur mit einer Anti-Schimmel-Farbe zu überstreichen oder mit Antischimmelspray oder Schimmelentferner zu behandeln mag optischen Erfolg bringen, beseitigt aber nicht die Ursache. Die Folge: Der Schimmel kommt wieder.
1.) Erst Ursachen erkennen, dann Schimmel entfernen

Grundsätzlich gibt es verschiedene Ursachen, die ein unterschiedliches Handeln erfordern:

Ursache: zu hohe Luftfeuchtigkeit

Durch Atmen, Duschen und Kochen werden in einem Vierpersonenhaushalt täglich etwa 15 Liter Wasser in Form von Wasserdampf freigesetzt, weitere Feuchtigkeitsquellen sind zum Beispiel Zimmerpflanzen und Aquarien.

Maßnahmen: Diese Feuchtigkeit muss durch regelmäßiges Stoßlüften nach draußen gebracht werden. Empfehlenswert ist es deshalb, etwa dreimal täglich für fünf bis zehn Minuten die Fenster zu öffnen.

Geschieht dies nicht, kann sich die Feuchtigkeit vornehmlich an kalten Wandstellen absetzen und bildet dabei einen idealen Nährboden für Schimmel. Neubauten sind üblicherweise sehr dicht und gut gedämmt. Auch hier ist häufiges Lüften oder auch der Einbau einer Lüftungsanlage empfehlenswert, um die Feuchtigkeit nach draußen zu transportieren und Schimmel zu vermeiden.

Altbauten besonders gefährdet

Insbesondere viele Altbauten sind schimmelgefährdet: Schlecht gedämmte Außenwände und Fensterlaibungen werden im Winter besonders kalt. Die warme und feuchtigkeitsgesättigte Innenluft kann dann leicht an den kalten Stellen kondensieren. Werden neue Fenster eingebaut, die besser dämmen als die Außenwände, kann an diesen Feuchtigkeit kondensieren – auch hier droht Schimmelgefahr. Häufiges Lüften hilft nicht in allen Fällen. Oft kann das Problem der Wärmebrücken nur durch Dämmmaßnahmen beseitigt werden.

Ursache: Wasseraustritt in der Wohnung

Temporäre Ereignisse wie das Platzen des Abflussschlauchs der Waschmaschine, eine übergelaufene Badewanne oder auch ein Wasserrohrbruch bringen in kürzester Zeit viel Feuchtigkeit ins Bauwerk. Auch ohne Vorliegen von substanziellen baulichen Mängeln wird so ein ideales Klima für Schimmelpilz geschaffen.

Maßnahmen: Deshalb sollte nach einem solchen Vorfall so schnell wie möglich gehandelt werden. Bei einem Wasserrohrbruch sofort den Hauptwasserhahn zudrehen und einen Handwerker mit der Reparatur des defekten Rohres beauftragen.

Ansonsten gilt: Sofort nach Schadenseintritt das oberflächliche Wasser gründlich wegwischen und viel lüften. Ist das Wasser schon in Bauteile eingedrungen, ist in vielen Fällen der Einsatz eines Bautrockners empfehlenswert. Solche Geräte können Betroffene zum Beispiel in Baumärkten mieten.

Es muss aber sichergestellt sein, dass der Bautrockner auch die gesamte Feuchtigkeit beseitigen kann. Das kann schwierig werden, wenn zum Beispiel Feuchtigkeit in die Dämmung des Estrichs eingedrungen ist, was für den Laien oft schwer zu erkennen ist. Dann muss unter Umständen ein Fachmann Bohrungen in den Estrich vornehmen, um das Material zu entfeuchten. Hat sich schon Schimmel gebildet, müssen betroffene Stellen nach der Trocknung entfernt und erneuert werden.

Ursache: Bauliche Mängel

Bauliche Mängel sind eine häufige Ursache für Schimmelpilzbefall. Die Anfälligkeit eines Gebäudes für Schimmelbildung kann schon beim Neubau gelegt werden: Konnte dieser nicht richtig austrocknen, bietet sich dem Schimmel ein guter Nährboden.

Bei Bestandsgebäuden treten die verursachenden Schäden meist zunächst unbemerkt und schleichend ein. Oft sind es undichte Stellen am Bauwerk wie etwa defekte Dächer, beschädigte Dachrinnen und Fallrohre, Mauerwerksrisse, schadhafte Kellerabdichtungen oder defekte Zu- und Abwasserrohre, die die Feuchtigkeit im Bauwerk erhöhen.

Maßnahmen: Neubauten müssen gut austrocknen, bevor sie bezogen werden, technische Trockengeräte können diesen Vorgang beschleunigen. Tritt in einem Altbau ein Schimmelbefall auf, gilt es, möglichst schnell die Ursache zu finden und diese vollständig zu beseitigen, bevor der Schimmel entfernt wird, ansonsten bringt die Schimmelsanierung nur temporären Erfolg.

2.) Dem Schimmel auf der Spur: Schimmelabstriche analysieren lassen

Dem Schimmel auf der Spur: Schimmelabstriche analysieren lassen

Wer von einem Schimmelschaden in seiner Wohnung betroffen ist und an gesundheitlichen Einschränkungen leidet, sollte herausfinden, ob ein Zusammenhang besteht. Dann ist es sinnvoll, den Schimmel in einem Labor untersuchen zu lassen.

In solchen Fällen wird ein Schimmelabstrich gemacht und ins Labor eingeschickt. Die Auskunft über die Art des Schimmelpilzes kann zu einer fundierten Diagnostik der gesundheitlichen Beschwerden beitragen.

3.) Schimmel entfernen: Wann ein Fachmann nötig ist

Bei größeren Schimmelschäden sollte zur Schimmelbekämpfung grundsätzlich ein Fachmann hinzugezogen werden: Ist die Ursache unklar, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen.

Kleinere Schimmelschäden können Heimwerker bisweilen aber auch selbst beseitigen. Bewohner, die eine Allergie gegen Schimmelpilzsporen haben, sollten hierfür einen Fachmann zurate ziehen. Generell versteht das Umweltbundesamt unter kleineren Schäden Flächen von weniger als einem halben Quadratmeter.

Zudem sollten Heimwerker bei den Arbeiten Atemschutz und Handschuhe tragen. Die befallenen Flächen müssen bei der Schimmelentfernung befeuchtet werden, um zu verhindern, dass Sporen in die Luft gelangen.

Bei glatten, nicht porösen Flächen wie etwa Glas reicht eine Reinigung der befallenen Stellen mit Haushaltsreiniger und ein anschließendes Abreiben mit 70-prozentigem Alkohol.

Bei porösen Baumaterialien wie etwa Putz muss oft davon ausgegangen werden, dass der Pilz schon in das Material eingedrungen ist. Dieses muss zur Schimmelbekämpfung entfernt und ausgetauscht werden. Grundsätzlich sollte aber auch bei einem kleinen Schimmelschaden die Ursache ermittelt werden, um einem erneuten Befall vorzubeugen.

Schimmel: Wer haftet?

Ist ein Schimmelschaden aufgetreten, stellt sich die Frage, wer für die Beseitigung zuständig ist und die Kosten tragen muss. Je nach Ursache und der Frage, ob es sich um eine Miet- oder Eigentumswohnung handelt, fallen die Antworten unterschiedlich aus. Und auch wer eine Immobilie mit ehemaligem oder noch vorhandenem Schimmelschaden verkaufen will, muss einiges beachten.

Schimmel in der Mietwohnung

Ob der Mieter die Kosten der Schimmelbeseitigung zu tragen hat oder nicht, hängt davon ab, ob er den Schaden verursacht hat oder ein Baumangel dafür verantwortlich ist. Entstand der Schimmelschaden aufgrund des Verschuldens des Mieters, etwa weil dieser unzureichend oder gar nicht gelüftet hat, ist er für den Schaden verantwortlich und muss dafür aufkommen.

In der Praxis lässt sich aber oft nicht zweifelsfrei das Lüftungsverhalten des Mieters nachvollziehen, weshalb es immer wieder zu Streitigkeiten kommt. Rechtlich gesehen muss zunächst der Mieter beweisen, dass ein Mangel vorliegt.

Im zweiten Schritt ist der Vermieter an der Reihe: Er muss darlegen, dass er den Mangel nicht zu verantworten hat. Anschließend muss der Mieter beweisen, dass nicht er Verursacher des Mangels ist.

Da diese Beweiskette komplex und nicht immer einfach zu führen ist, werden solche Konflikte häufig vor Gericht ausgetragen. In vielen Fällen kann oft nur ein kostspieliges Sachverständigengutachten die Ursache für den Schimmelbefall klären.

Ist der Mieter der Verursacher, so kann er die Miete nicht mindern und auch keine weitergehenden Ansprüche an den Vermieter geltend machen.

Ist hingegen ein baulicher Mangel die Ursache für den Schimmelbefall, so haftet der Vermieter für den Schaden. Der Mieter kann für den Zeitraum, in dem er die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen konnte, eine Mietminderung geltend machen. Diese kann je nach Schwere des Schimmelbefalls unterschiedlich hoch sein – ist die Wohnung unbewohnbar, bis zu 100 Prozent.

Mietminderung nur, wenn der Vermieter von dem Schaden weiß

Der Mieter kann nur dann eine Mietminderung geltend machen, wenn er den Vermieter über den Schaden unterrichtet. Er ist sogar verpflichtet, den Schaden seinem Vermieter mitzuteilen, sobald er diesen bemerkt. Macht er dies nicht, droht ihm sogar Ärger: Denn wenn sich der Schimmelbefall weiter ausbreiten kann, ist der Mieter eventuell sogar schadensersatzpflichtig. 

Unter Umständen kommen auch weitere Schadensersatzansprüche in Betracht, etwa dann, wenn Möbel oder andere Gegenstände des Mieters durch den Schimmelschaden in Mitleidenschaft gezogen werden.

To do: So gehen Mieter bei Schimmel vor

• Wenn Schimmelbildung auftritt: Umgehend dem Vermieter melden, mittels einer Mängelanzeige
• Beseitigung des Schadens anmahnen, sofern der Mieter nicht selbst den Schimmel verursacht hat.
• Wenn der Vermieter der Aufforderung nicht nachkommt, ist eine Mietminderung möglich. Wer eine solche Minderung vornehmen will, sollte vorher aber die angemessene Höhe ermitteln und sich im Zweifel durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein dazu beraten lassen.
• Wenn der Vermieter die Beseitigung verweigert, ist eine Ersatzvornahme möglich. Dabei beauftragt der Mieter einen Handwerker mit der Schadensbeseitigung und rechnet die Kosten später mit dem Vermieter ab.

Schimmel in einer Eigentumswohnung: meist der Eigentümer

Ist der Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Schimmelschaden betroffen, stellen sich folgende Fragen: Wurde der Schimmel vom Wohnungseigentümer verursacht? Betrifft der Schaden nur seine Wohnung oder liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum begründet?

Fall 1: Das Gemeinschaftseigentum ist betroffen

Tritt der Schaden nur am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach oder der Fassade auf, so tragen alle Eigentümer anteilig die Kosten.

Fall 2: Nur die Wohnung eines Eigentümers ist betroffen, die Ursache liegt bei ihm

Ist nur die Wohnung des Eigentümers – also sein Sondereigentum – betroffen und liegt die Ursache nicht an einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, so ist der Eigentümer allein verantwortlich für die Beseitigung des Schadens und trägt auch alle Kosten.

Fall 3: Nur die Wohnung eines Eigentümers ist betroffen, die Ursache liegt im Gemeinschaftseigentum

Schwieriger wird es, wenn der Schimmelschaden im Sondereigentum auftritt, aber die Ursache im Gemeinschaftseigentum zu finden ist: Denn auch in diesem Fall trägt der Wohnungseigentümer oftmals selbst die Kosten.

Die Gemeinschaft haftet nur dann, wenn der Schaden schuldhaft etwa dadurch verursacht wurde, dass ein bekannter Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht beseitigt wurde.

Grundsätzlich gilt allerdings: Der Verwalter einer Wohnanlage muss den Ursachen eines Schimmelschadens auch im Sondereigentum nachgehen und Defekte am Gemeinschaftseigentum wie etwa undichte Stellen am Dach, die einen Schimmelschaden im Sondereigentum verursachen könnten, umgehend beseitigen. Weigert sich hier die Eigentümergemeinschaft, kann ein betroffener Eigentümer die Beseitigung solcher Schäden notfalls sogar gerichtlich durchsetzen.

Schimmel in einer zum Verkauf stehenden Immobilie - in der Regel der Verkäufer

In notariellen Immobilienkaufverträgen wird meist ein Gewährleistungssauschluss für Mängel vereinbart. Dieser Ausschluss gilt aber nicht grenzenlos. Hat der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen, droht ihm später Ärger. Denn der Käufer kann in solchen Fällen nicht nur die Beseitigung des Mangels oder Schadensersatz verlangen; unter Umständen ist auch eine Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich.

Der Verkäufer sollte keinesfalls einen Schimmelschaden einfach mit Anti-Schimmel-Farbe übertünchen und darauf hoffen, dass der Kaufinteressent nichts bemerkt. Grundsätzlich gilt: Sämtliche Eigenschaften der Immobilie, die die Kaufentscheidung des Interessenten beeinflussen können, muss der Verkäufer mitteilen.

Ob der Verkäufer fachmännisch beseitigte Mängel mitteilen muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Zwar muss ein Verkäufer nicht die komplette Historie des Gebäudes darlegen. Aber zumindest dann, wenn der Kaufinteressent Fragen nach früheren Schäden stellt, sollte der Verkäufer wahrheitsgemäß antworten.

Dasselbe gilt, wenn ein größerer Schaden in der Vergangenheit fachmännisch beseitigt wurde. Dies sollte der Verkäufer von sich aus mitteilen: Denn auch dann ist eine Wertminderung des Gebäudes trotz erfolgreicher Sanierung nicht ausgeschlossen, was die Kaufentscheidung des Interessenten beeinflussen könnte.

Gewusst wie: Schimmel vermeiden

Besser als Schimmel zu beseitigen ist es allemal, ihm erst gar keine Chancen zu geben. So können beispielsweise eine regelmäßige Inspektion und Wartung des Dachs durch einen Dachdecker dabei helfen, kleine Mängel schon frühzeitig zu erkennen und zu beseitigen, sodass erst gar kein Schaden entstehen kann. Bewohner sollten zudem regelmäßig potenziell schimmelgefährdete Stellen begutachten, also zum Beispiel hinter die Schränke schauen.

Auch Luftentfeuchter können helfen, die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung unter Kontrolle zu halten.

FAQ: Schimmel in der Wohnung

Was ist zu tun bei Schimmel in der Wohnung?

Taucht Schimmel auf, sollte bei Mietwohnungen umgehend der Vermieter, bei Eigentumswohnungen die Hausverwaltung informiert werden, um schnell etwaige Ursachen ausfindig zu machen.

Wer muss die Ursache von Schimmel beweisen: Vermieter oder Mieter?

Zunächst gilt die Vermutung, dass der Vermieter zuständig ist. Dieser hat dann die Beweislast, dass der Schimmel vom Mieter verursacht wurde. Wird der Beweis erbracht, hat der Mieter dann die Möglichkeit, den Gegenbeweis zu erbringen, dass er eben doch nicht den Schimmel verursacht hat. Gelingt dies, ist der Vermieter endgültig in der Pflicht.

Ist bei Schimmel eine Mietminderung möglich?

Sofern der Mieter nicht selbst für den Schimmel verantwortlich ist, kann er unter Umständen die Miete mindern. Dafür muss er umgehend den Vermieter informieren. Die Minderung steht dem Mieter ab Auftreten des Mangels zu. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung, die sie beim Nutzen der Mietwohnung verursacht. Ist die Wohnung so schwer vom Schimmel befallen, dass sie praktisch unbewohnbar ist, so kann die Minderungsquote bis zu 100 Prozent betragen. Es ist jedoch empfehlenswert, sich über die mögliche Höhe der Minderung rechtlich beraten zu lassen, denn eine zu hoch angesetzte Minderungsquote kann als Mietrückstand ausgelegt werden.

Wie kann man Schimmel vorbeugen?

Durch richtiges Heizen und Lüften kann Schimmel vorgebeugt werden. Mehrmals täglich kurz stoßzulüften ist dabei besser und vor allem energiesparender, als die Fenster längere Zeit nur in Kippstellung zu halten.

Falls bauliche Mängel vorhanden sind, die Schimmelbefall begünstigen, sollten diese umgehend beseitigt werden.

Wer zahlt bei Schimmel in der Wohnung den Sachverständigen?

Zunächst zahlt derjenige den Sachverständigen, der ihn beauftragt. Kommt es zum Streit, trägt die unterlegene Prozesspartei die Kosten.

Ist eine fristlose Kündigung wegen Schimmelbefalls möglich?

Laut Paragraf 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist eine fristlose Kündigung möglich , wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dabei reicht es aus, wenn der Mieter dem Vermieter den Schimmelschaden mitteilt, dann ist der Vermieter in der Beweislast, dass die Ursache des Schimmelbefalls nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt, sondern dass der Mieter verantwortlich ist. Will er deshalb kündigen, sollte er sich allerdings rechtlich beraten lassen. Doch auch der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die Bausubstanz gefährdet.

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