Welche Rechte hat ein neuer Vermieter?

(dmb) Wird das Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB), für die im Haus oder in der Wohnung lebenden Mieter ändert sich praktisch nichts:

Mietvertrag: Der Käufer des Hauses oder der Wohnung tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Er kann nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder in Vertragsverhandlungen über einen neuen Mietvertragstext eintreten.

Zahlungspflichten: Nicht die Miete voreilig an den Haus- oder Wohnungskäufer zahlen, warnt der Deutsche Mieterbund. Der kann die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat, beispielsweise durch einen Grundbuchauszug. Ohne Risiko kann an den „Neuen“ auch gezahlt werden, wenn der bisherige Vermieter die Mieter hierzu auffordert. Bei Zwangsversteigerungen kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen.

Kündigungsschutz: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe hat, zum Beispiel Eigenbedarf. Außerdem muss der die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten – je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monate. Anders allenfalls, wenn der neue Eigentümer die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag zum nächst möglichen Termin mit Dreimonatsfrist kündigen.

Mieterhöhung: Der neue Eigentümer hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Vermieter hätte tun können, also beispielsweise nach einer Modernisierung, oder er kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (Mietspiegel).

Mietkaution: Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss die Kaution der neue Eigentümer. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten.

Der neue Vermieter kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Dies geschieht nach einem Verkauf vor allem häufig bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Ist dies der Fall, sollte in jedem Falle ein/e Rechtanwalt/anwältin hinzugezogen werden. An eine Eigenbedarfskündigung sind hohe Ansprüche gebunden, weshalb die Kündigung auf Ihre Wirksamkeit geprüft werden sollte. Außerdem besteht ggf. die Möglichkeit im Härtefall der Kündigung zu widersprechen. Dies kann insbesondere aus sozialen Gründen möglich sein, wie Alter, Gesundheit oder mangels Ersatzwohnraums. Ein Widerspruch kann zumindest einmal für Aufschub sorgen.

Aber auch das Vorgehen gegen eine Eigenbedarfskündigung ist nicht immer aussichtslos. Auch gibt es ggf. sogar Schadensersatzansprüche, sofern der Eigenbedarf nachweislich vorgetäuscht wurde.

Ob alteingesessen oder frisch zugezogen – Mieter sind meist besorgt, wenn der Eigentümer ihrer Wohnung wechselt. Doch welche Konsequenzen für Mieter und Mietvertrag sind tatsächlich zu befürchten? Darf ein neuer Vermieter sofort die Miete erhöhen oder einfach den Vertrag kündigen? Und welche Rechte beziehungsweise Pflichten haben die Mieter, wenn ihr Zuhause verkauft wird?

Zunächst einmal ist es für Mieter beruhigend zu wissen, dass nach deutschem Recht der Grundsatz gilt: Kauf bricht nicht Miete. Also ist die Übernahme des Mietvertrags bei Eigentümerwechsel vorgeschrieben. Und da der Mietvertrag gültig bleibt, ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel nur im Rahmen des alten Vertrages möglich.

Auch die Gründe, wegen denen der neue Vermieter kündigen darf, bleiben exakt dieselben wie zuvor: wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist, gegen den Mietvertrag verstößt oder den Hausfrieden stört. Ernst werden kann es für Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung – aber auch ohne vorherigen Eigentümerwechsel ist so eine Kündigung möglich.

Wird ein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel notwendig?

Der Mieter sollte keinen neuen oder abgeänderten Mietvertrag unterschreiben. Und er sollte auch keine mündlichen Zugeständnisse zu Änderungen am Mietvertrag machen. Denn auf Anpassungen oder Erneuerung des alten Mietvertrages hat der neue Wohnungsbesitzer kein Recht. Der alte Vertrag bleibt in Kraft, selbst wenn er für den Neueigentümer nachteilige Regelungen enthält. Übrigens ist auch die Kautionsübertragung bei Eigentümerwechsel gesetzlich vorgeschrieben.

Wann ist die Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel erlaubt?

Wenn der Neueigentümer die Wohnung für sich selbst, Familien- beziehungsweise Haushaltsangehörige oder Pflegepersonal benötigt, ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig. Die Eigenbedarfskündigung ist aber nur dann wirksam, wenn sie inhaltlich ganz konkret und nachvollziehbar begründet ist. Es gelten hier die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts.

Ausnahme: Bei einer sogenannten „erleichterten“ Kündigung, also einer Kündigung ohne Angabe eines Kündigungsgrundes, nach § 573a BGB verlängert sich die reguläre gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters um 3 Monate. Nach § 573c Abs. 1 BGB beträgt die reguläre Kündigungsfrist des Vermieters

• bis zur Dauer des Mietverhältnisses von 5 Jahren 3 Monate zum Monatsende,
• bei mehr als 5 Jahren bis 8 Jahren 6 Monate und
• bei mehr als 8 Jahren 9 Monate.

Bei der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB beträgt die Frist demgemäß je nach Mietdauer 6 Monate, 9 Monate oder 12 Monate.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam?

Laut Berliner Mieterverein ist die Eigenbedarfskündigung beispielsweise unwirksam:

• wenn der Eigentümer den Eigenbedarf vorgeschoben hat, nur um den Mieter loszuwerden,
• wenn der Grund für den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss vorlag oder absehbar war,
• wenn im Haus eine gleichwertige, ebenso gut nutzbare Wohnung frei ist.

Eine Verletzung der Anbietpflicht, wenn der Vermieter versäumt, dem Mieter eine andere freie oder freiwerdende Wohnung anzubieten, kann mittlerweile nicht mehr zur Unwirksamkeit einer Kündigung führen. Seit einer Rechtsprechungsänderung des BGH (Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15) kann dies nur noch zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen (z.B. Umzugskosten, höhere Folgemiete etc.).

Weitere Gründe, die eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen, sind hier nachlesbar. Aufgepasst: Schon ein Formfehler bei der Kündigung reicht aus.

Rechtsstreitigkeiten darum sind im Mietrechtsschutz oder innerhalb einer Privatrechtschutz-Kombination versicherbar.

Was gilt bei Wohnungsbesichtigungen durch Vermieter wegen Verkaufs?

Der Mieter muss dem Vermieter mit Kaufinteressenten Zutritt gestatten. Wie oft ist nicht festgelegt, allerdings gibt es folgende, gängige Faustregeln:

• Besichtigungstermine sind mindestens 14 Tage vorher zu vereinbaren.
• Der Vermieter muss auf eine Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht nehmen.
• Der Mieter muss Kaufinteressenten ohne den Vermieter nicht hereinlassen.
• Ein Besichtigungstermin pro Woche für maximal drei bis vier Interessenten, bei langer Verkaufsdauer ein Termin alle zwei bis drei Wochen gilt als zumutbar.

Darf der Vermieter Fotos von meiner Wohnung machen?

Die Frage, inwieweit der Vermieter z. B. für Anzeigen Fotos von der Wohnung machen darf, ist nicht so eindeutig zu beantworten. Hierzu gibt es unterschiedliche Urteile, allerdings bisher auch noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Hier muss das Eigentumsrecht des Vermieters und das Persönlichkeitsrecht des Mieters abgewogen werden. Dass natürlich keine Aufnahmen von persönlichen Gegenständen des Mieters gemacht werden dürfen, ist klar. Ob Überblicksaufnahmen der Räume, auf denen man nur allgemein die Möbel, aber keine sonstigen spezifischen persönlichen Gegenstände erkennen kann, gemacht werden dürfen, ist aber umstritten.

Gibt es ein Vorkaufsrecht des Mieters beim Wohnungsverkauf

Grundsätzlich kann ein Vermieter sein Wohneigentum verkaufen, an wen er möchte. Ein Vorkaufsrecht für Mieter bei Wohnungsverkauf gibt es nur dann, wenn ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Grundbuch in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Hier haben die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht auf ihre jetzige Wohnung.

Der Vermieter ist verpflichtet, jeden Mieter zu informieren, wenn er einen Käufer für dessen Wohnung gefunden hat. Der Mieter hat danach zwei Monate Zeit abzuwägen, ob er zu denselben Konditionen, die der Vermieter mit dem potenziellen Käufer ausgehandelt hat, sein Vorkaufsrecht auf die Eigentumswohnung nutzen will.

Wenn eine Wohnung nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung bereits einmal verkauft wurde, gibt es danach kein Vorkaufsrecht mehr.

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