Die gesetzliche Grundlage für das Mietrecht und damit auch für Mietpreiserhöhungen nach einer Modernisierung oder bei einer Anpassung auf die Vergleichsmiete findet sich in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dieses regelt neben dem Mietvertrag die Rechten und Pflichten von Mieterinnen und Mietern die Pflichten der Vermieter und den Mieterschutz. Wir erklären Ihnen alles was Sie zur Mietpreiserhöhung wissen müssen:
Um wie viel Prozent darf man die Miete erhöhen?
Wie hoch eine Mietsteigerung ausfallen darf, hängt davon ab, ob sie durch eine im Mietvertrag vereinbarte Index- oder Staffelmiete zustande kommt, auf einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete basiert oder wegen einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt. Ist eine Mieterhöhung im Mietvertrag ausgeschlossen ist sie unzulässig.
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Ist im Mietvertrag weder eine Staffel- noch eine Indexmiete festgelegt und ist eine Mieterhöhung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen, dann kann der Vermieter laut § 558 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“. In diesem Fall darf sich die Miete in den meisten Teilen Deutschlands jedoch über einen Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent insgesamt erhöhen. In vielen Ballungszentren und Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die sogenannte Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. Der Vermieter muss in dem Erhöhungsschreiben zur Zustimmung auffordern. Diese darf vom Mieter nur verweigert werden, wenn die Mieterhöhung unberechtigt ist. Wird die Zustimmung bei einer rechtmäßigen Mieterhöhung verweigert, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist (Bedenkzeit) auf Zustimmung des Mieters klagen.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Eine vom Mietspiegel und den Inhalten des Mietvertrags unabhängige und zusätzliche Mietsteigerung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter die Mietwohnung modernisiert hat. Bei der sogenannten Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen steht es dem Vermieter laut § 559 BGB zu, „die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ zu erhöhen. Derselbe Paragraf legt jedoch auch fest, dass die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren „nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ erhöht werden darf. Sie darf jedoch nicht im Mietvertrag ausgeschlossen sein.
Erhöhung durch Indexmiete
Ist in einem Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, richtet sich die Mietpreiserhöhung nach der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes. Steigen die Lebenshaltungskosten in Deutschland, dann hat der Vermieter das Recht, die Miete proportional zu erhöhen. Steigt der Verbraucherpreisindex also beispielsweise um 5,5 Prozent, dann kann auch die Miete um bis zu 5,5 Prozent erhöht werden. Steigt der Verbraucherpreisindex nur um 1,5 Prozent, dann darf auch die Miete nicht um mehr als 1,5 Prozent erhöht werden. Dabei muss jede Erhöhung der Indexmiete laut § 557b BGB für mindestens ein Jahr Bestand haben. Mehrmalige Mietpreissteigerungen innerhalb eines Jahres sind somit unzulässig. (der Verbraucherpreisindex wird nur jährlich ermittelt, sodass eine darauf basierende Erhöhung lediglich ein Mal im Jahr erfolgen kann).
Erhöhung bei Staffelmiete
Ähnlich verhält es sich mit der Staffelmiete, die ebenfalls ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten sein muss, um Gültigkeit zu haben. Hier einigen sich beide Mietparteien auf eine gestaffelte Mieterhöhung in klar festgelegten Zeitabständen. Dabei müssen sowohl die genaue Höhe der Mietsteigerung als auch die Zeitpunkte der jeweiligen Mieterhöhung vertraglich geregelt sein. Eine entsprechende Klausel legt eine automatische jährliche Erhöhung des monatlichen Mietpreises um einen gewissen Betrag fest, z. B. um 50 Euro. Auch bei der Staffelmiete gilt jedoch: Mieterhöhungen müssen einen zeitlichen Mindestabstand von zwölf Monaten haben.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt Auskunft darüber, wie viel durchschnittliche Miete in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wird. Laut § 558 BGB bildet sich die ortsübliche Vergleichsmiete dabei „aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder […] geändert worden sind“.
Auch kleine Städte und Gemeinden müssen einen Mietspiegel erstellen
Seit einer Gesetzesänderung zum 1. Juli 2022 sind Städte und Gemeinden ab 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Damit sollen Mieter besser vor überzogenen Mieterhöhungen geschützt werden. Der Mietspiegel zeigt, welche Miete für vergleichbaren Wohnraum gezahlt werden muss und dient Mietern und Vermietern als Orientierungsmittel für eine ortsübliche Vergleichsmiete.
Darf die Miete über dem Mietspiegel liegen?
Ob und wie weit der Mietpreis für eine Wohnung über dem Mietspiegel liegen darf, muss von Fall zu Fall geprüft werden.
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Will ein Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen, dann muss er eine ganze Reihe von Voraussetzungen erfüllen. So muss die Erhöhung nachvollziehbar und ausführlich begründet werden. Dazu muss der Vermieter entweder den Mietspiegel der Gemeinde- oder der Stadtverwaltung heranziehen, das Gutachten eines Sachverständigen einholen oder mindestens drei Vergleichswohnungen mitsamt Standort und Mietpreis benennen, die aufgrund von Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar sind und so eine Mieterhöhung rechtfertigen. Im Falle einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt außerdem, dass die neue Miete für mindestens 15 Monate Bestand haben muss, bevor sie erneut erhöht werden kann.
Was bedeutet die Kappungsgrenze?
Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen Vermieter, die eine Mieterhöhung durchsetzen wollen, auch die sogenannte Kappungsgrenze
beachten. Diese besagt, dass eine Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden kann. In einigen Bundesländern, in denen Wohnraummangel herrscht, liegt die Kappungsgrenze seit der Mietrechtsreform von 2013 sogar bei 15 Prozent.
Unter anderem in diesen Großstädten liegt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gegenwärtig bei 15 Prozent in drei Jahren:
- Berlin
- München
- Hamburg
- Köln
- Frankfurt